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第62章 房子计算公式总结（第2页）

年还款金额=月还款金额x12个月=。73x12=。76元≈62。1万元;

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息=120万-19。2万-62。1万=38。7万元

第二步:计算初始投资现金总额

初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

此房产市场总房价为2000万元，首付占总房价的30%，购房中介费为总房价的3%，则初始投资现金总额=2000x（30%+3%）=660万元

第三步:求解净租金收益率

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%

=38。7万÷660万x100%=5。86%

结论:目前此房产的净租金收益率为5。86%大于十年期国债收益率中位值3。8%，

此时投资房了基本没有风险，符合买入标准。

2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。（假设:首付30%，最长贷款期30年，每年持有房子的物业费和其他费用为租金的10%银行商贷利率4。9%，

购买税费为房价的5%）通过网上的购房、租房平台，查询自住房目前的出租价和出售价。

一、计算售租比

下面以张三的房子举例说明

房子情况简介:翠华家园户型:二室一厅，面积:130平，市场售价:350万，

月租金:5000元。

售租比=出售价÷月租=350万÷0。5万=700

结论:当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候，这是从投资的角度去分析卖出，而不是自住房。至于房子是否需要卖出，还需要具体情况具体分析!

二、计算好价格

当净租金收益等于3。8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。

房子好价格计算公式:

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=10年期国债收益率中位值=3。8%

这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国10年期国债收益率作为参照值。

中国十年期国债收益率走势:

2023年2月28日5年期国债收益率:2。5266%;10年期国债收益率:%

实际上，投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值，大道至简，这道题，按照3。8%固定值计算即可，未来出现变动大家可以参考美国10年期国债收益率。

美国10年期国债收益率中位值网址

根据以上计算房子的好价格的总体思路。我们假设房子单价等于x元时为“好价格”，房子130平，130x是房屋总价。

第一步:计算年租金净额

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

年租金总额=月租金x12个月=5000x12=元

其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本，占年租金的10%。

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