我看书斋

第24部分（第2页）

商业项目的运营一直以来，在开发商心目中受到重视，但实际地位却如妾，像三姨太一般名不正言不顺，总是被销售和招商抢尽了风光。

我们曾经向许多开发商和策划人咨询过这样一个问题：你认为运营与招商、销售，哪个更重要？认为销售更重要的占大多数，其次是招商，运营排在最后了。

由此，我们也看出运营的地位了，中国大多数的商业都是因为运营环节没有做好而导致失败，也就在情理之中了。

有一次，周帆应邀参与东莞市的一个小型的商业地产座谈会，在会议上，周帆抛出了一个观点，引起一片哗然：东莞的商业地产，“出身”不同，但“死法”相同。

东莞市这些年商业地产如火如荼，许多大型商业项目不断上马。并且不少是在全国很有影响的项目，像华南MALL、第一国际等都是超级商业大盘。并且东莞的商业都比较上规模上档次。

然而，近两年，东莞的几个有影响的大盘，都出现“门前冷落车马稀”的萧条景象，并且在招商方面都取得了成功，招进了不少国内有影响的名牌商家进驻，但由于运营环节没有做好，导致项目现场没有人气，走进那些入驻的大型商城里面，碰到的基本上全是售货员，很少有消费者。类似这种现象，在全国的许多地方都不同程度地存在，也成了扼杀商业项目的主要瓶颈。所以商业运营比招商更重要，这是一个认识上的问题，如果不在认识上重视起来，依然无法从根本上解决问题。

【商业运营管理的三大中心任务】

在广州的一个商业地产论坛上，周帆曾在会议上向所有到会的商业运营机构的老总们提了一个问题：你们认为，商业运营的中心任务是什么？

大致有如下一些回答：

◆商业运营还是要放在招商工作之后。

◆运营方式的策划最重要。

◆商业运营应该把重心放在商业格局的构建上，要在商业项目设计时介入。

◆统筹与协调

周帆听了这些回答后，谈了自己对商业运营的看法：商业运营不能等同于物业管理，必须要引起注意，许多商业运营机构，一不小心就沦落为物业管理了，遗憾的是，现在不少的商业运营机构都沦落为物业管理机构了，这也是导致商业运营失败的一个不容忽视的问题。商业是确保可持发展的，一个项目如果可持续发展乏力，那么就必然走向衰落。我认为，商业运营的几大中心任务应该有如下几点：　。。

六、补丁一：运营策划——运营决定可持续发展（2）

一、推广、维护和更新商城形象

一个新的商业项目，其形象尚不为公众所熟知，之前开发阶段，开发商主要是针对投资和经营商户进行推广的，而没有对公众做系统的项目形象推广，商业运营的第一中心任务，就是要推广商城的形象，扩大商城知名度与影响力，使商城深入民心。吸引公众消费者来此闲逛购物。

商业项目在运营一段时间后，商城的形象会出现陈旧、老化、过时的现象，这就需要商业运营机构，及时对商城的公众形象进行维护与更新，让商城在公众心目中保持恒久的崭新形象，不至于随着时间的推移而陈旧与老化。

形象决定人气，是吸引消费者的重要因素之一。我们知道，电脑用久了，需要对系统进行更新，以确保正常运行，商城也是同理。

二、聚集商城人气

我在全国各地奔波，看见为数不少的商业项目，招商、销售都很不错，并且开业后人气很旺，然而在一年半载后，由于人气渐稀，进驻商家没有生意，便纷纷撤场，原本很旺盛的商城成了一座空城。

为什么会出现这种景象呢？我想原因大家很清楚，就是商城的人气没有得到聚集，许多商业运营机构，在开始阶段不错时，就以为万事大吉了，没有在如何维持旺盛的人气上下功夫，而只做些类似于物业管理方面的工作。据我所知，这种现象较为普遍，须引起重视。

【新商业运营理论：主题式运营】

三、主题式运营是未来发展趋势，也是重中之重

做商业项目的开发与策划，需要主题，主题式商业已经成为一种开发形态，并且在近年来非常时髦，似乎谈商业开发与策划，言必称主题式商业，这已经得到大家的认可。然而，主题式经营还是一个新鲜词，这是我自己创立的一种观点。主题式经营是实现经营差异化的一种有效手段，并且主题式经营是经营服务的个性化体现。有人说，商业经营机构的运营模式与方法，基本上是大同小异的，换换包装不换药，多少年来，一直没有找到新的突破。这也是商业管理机构得不到飞跃式发展的主因之一。

所谓主题式运营，就是确定一种明确的运营主题，然后以这个主题为总的指导方针展开，运营的环节设计与服务方式都必须紧扣主题。有了主题，运营和服务就有了中心思想，更重要的是有了区别于其它运营管理机构的个性。并且能令服务更加多姿多彩。

主题式运营的操作主要是有针对性地以标榜特定主题、特定商户、特定商品的独特文化理念为目的，开展各类型公众性主题式商业经营活动，以主题文化联结商户品牌、以主题文化带出项目特色，以主题文化刺激消费者欲望；最后，主题式运营的运用，不仅能提高项目运营的文化品位，还能给商家带来单纯销售以外的更深层次的品牌推广，同时能给消费者带来丰盛的主题文化商业“大餐”，进而对商户品牌文化的选择和组合上，在商业经营管理公司对各行业文化深入认识的程度上，提出了更高的要求。所以，我倡议导入主题式商业经营模式，是一种经营管理模式的创新。

商业地产开发与策划的成败，很大程度上取决于其商业运营的成败；商业地产开发是商业运营的一个实物载体。商业运营商应在商业地产开发中占主导地位，以策划为指导、开发为基本。有关商业项目的功能设置与布局、招商、销售等，都应该由运营商来主导，至少提出专业思路，为后面的运营奠定基础与条件。

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