我看书斋

第15部分（第2页）

寻找战略高度就是将策划对象放在一个更大的范围或者版图上去审视，比如策划一个房地产项目时，要将项目放在整个城市的版图上去审视，找出项目在城市版图上的个性、特性，然后再将项目放在项目所属的区域或者板块的版图上，找出项目的区域或者板块里的位置特征，然后综合出项目的普遍性与特殊性，再结合行业、城市的发展大势进行综合性思考，战略高度就会浮出水面。

寻找战略高度，就是赋予项目于贵族气质，实现“人格”魅力的提升。

【第一个购物公园的诞生】

周帆在2001年，应聊城一家开发商邀请，为其策划一个项目，该项目位于聊城的胜利西路的铁塔板块。项目占地面积180亩，处于市区范围，项目后面是京杭大运河，但是聊城的市区版图也就在项目处划上了句号，不过铁塔板块里云集着众多的中低档专业市场，商业氛围较为浓郁，人气也较旺。〖插图12〗

当时周帆看过项目，用了一句话来概括项目的位置特点：既处于城市边缘，又兼具商业繁华。令开发商很欣赏。

针对项目的情况，开发商准备开发一个大型的批发市场，而当时，广州有个开发商在聊城的近效一口气拿下了一块5000亩的地，开发一个物流性的超级批发市场——光彩大市场，仅首期就占地500亩。周帆认为这项目不适合做专业批发市场，理由有二：

一、与光彩大市场定位雷同，并且无法与光彩大市场相抗衡。

二、拥有商业繁荣，做专业市场是浪费，也没有充分利用好地域资源。

根据以上考虑，周帆确定该项目应该开发成一个购物中心。

周帆在对聊城这个城市做了一番简单的了解后，发现聊城这个城市是一个充满活力和动感的城市，聊城市水域面积非常之大，高达30多平方公里。聊城市区内有一个湖，湖中有一个岛，岛上有一座城。这个湖叫东昌湖，是全国最大的人工湖。京杭大运河穿城而过，全市还有许多河流，可以说是一个百河城。周帆用了四个字赞美聊城这个城市：动感之都。

一、叙事方式一：寻找战略高度——战略高度决定地位（2）

在围绕该项目战略高度寻找的问题上，当时周帆顾问机构的策划人就有许多不同意见，开发商也都不满意，周帆提出，站在城市经营的高度，与聊城的城市形象定位同频合拍，同时也为聊城的城市形象再添精彩一笔。

聊城市政府在中央电视台做了长期的广告宣传，细心的观众就会发现有这么一条广告：江北水城，山东聊城。

聊城主打水牌，我们这个项目也主打水牌，一是依托背后的京杭大运河，将这一项目的外部水资源用好用活，二是在项目内部引入水系，制造具有观赏价值的独特艺术水景，让人来了就不想走。并且在项目名称上，就要给人以水的印记，很容易让人联想到水。聊城是水城，那么在全世界最有名的水城是什么地方？是威尼斯，威尼斯有世界水都之美称。威尼斯位于意大利东北部的亚得里亚海滨，四周被海洋环绕，仅有西北角的铁路、公路桥与4公里外的陆地相连，纵横交错的177条水道将全市分割成118个岛屿，素有“水都”、“百岛之城”的称号，岛与岛之间有400多座造型各异的桥梁连接。

位于市中心的圣马可广场，长175米，宽78米，是世界上最著名的广场之一，这座古老的广场由教堂、钟楼、宫殿、商店、咖啡店等建筑物组成，这里终年游人如织，还有成群的鸽子自由起落，在游人中觅食。广场上的钟楼，高99米，挺拔秀丽，建于公元15世纪，由两个机械人持槌自动敲钟报点，是威尼斯一景。

周帆认为现在购物中心，大都存在环境单一的通病，优化购物环境是重中之重。该项目引入水景，就是优化购物环境的措施之一，要让消费者逛街像逛公园一样。基于以上考虑，周帆确定将项目定位为购物公园，同时将公园与威尼斯直接嵌入项目名称，就这样，项目名称诞生了：威尼斯购物公园。将威尼斯购物公园的广场仿造圣可马广场，将广场上的钟楼也移植过来，让这些成为聊城市的一道人文景观（注，因开发商不愿意投放，广场最后没有付诸实施）。

开发商对此非常满意。这也是购物公园主题第一次在中国出现，后来为许多人所抄袭与模仿。

威尼斯引入水景，主打水牌，将水作商城的主要景观元素，就把项目提到了城市的高度。购物公园的提出，第一次敲响了优化购物环境的警钟，并改写了购物中心的开发模式。

【佛山应考虑打造成广州的商业外滩】

2006年4月，佛山市举行都市化机遇与挑战论坛，邀请周大师做主讲嘉宾，在论坛上，几乎所有的嘉宾都在围绕佛山如何应对都市化机遇与挑战展开讨论，而周大师却提出了一个在当时显然很不合时宜的观点：佛山不应该提都市化概念，因为佛山无论是从经济上还是城市规模与区域地位上，离都市的要求太远，有点不切实际。说得直白点，佛山的经济尚且跟不上东莞，何来都市？〖插图13〗

周大师的观点一抛出，得到了与会者及大多数嘉宾的认同，并且很快论坛的话题方向便由“佛山如何应对都市化机遇与挑战”转为“佛山应该如何给自己定位”。

针对这一话题，周帆又提出，要给佛山定位，必须要从佛山的区域位置角度来展开，离开这一点去谈佛山的定位，只会表错了情。

广东省正在打造大佛山概念，将原先的广东两大经济活跃城市南海和顺德，撤市建区，由此掀开了大佛山的面纱。然而，经过几年的发展，大佛山几乎是有名无实，成了一个存在于人们心中的美梦。　。。

一、叙事方式一：寻找战略高度——战略高度决定地位（3）

但是，另一个现象却在悄然生动，佛山离广州这个华南中心城市仅有40分钟车程，南海的黄歧与广州的中山八路对接，佛山与广州是一衣带水，唇齿相依。

佛山紧邻大都市广州，这就是佛山得天独厚的地缘优势。广州正在将佛山纳入城市交通的范围内，规划兴建广州至佛山的地铁。一旦地铁通车，佛山与广州这个都市就完全融为一体了，佛山也就投入到广州的怀抱中来了。

必须承认一个事实，广州是华南的中心城市，是真正意义上的国内大都市，从人口上来看，广州仅次于上海和北京，上海第一，北京第二，广州第三；从经济总量来说，上海第一，广州第二，北京第三。北京有奥运会，上海有世博会，广州有亚运会，这都是国际级的盛会。如果佛山提都市化发展，就等于与广州形成猗角竞争之势，再说，从佛山现状来看，也无法与广州相匹敌，从这个意义上来说，就必须放弃都市化这个看上去很美的理念，而找出自己的区域优势。

对此，周帆给佛山市提了一条前瞻性的建议：佛山应考虑打造成广州的商业外滩。怎么理解呢？广州是一个繁华的现代化城市，有着悠久而兴旺的商业体系，但是作为大都市的广州，有许多商业形态无法体现，比如大型的物流性批发市场，一些重工业的设备市场等，都必须在外围去实现，随着地铁的连通，佛山与广州将紧紧相拥，就完全可以承载大都市广州的许多补给功能。同时，广州的商业以中高档为主，一些提供中低档商品的商业市场也是由外围来完成的，佛山对此就应该当仁不让。

像上海的外滩一样，将佛山打造成广州的商业外滩，这样，就找准了佛山的角色定位，并且可以与广州共同成长。

战略高度是项目价值的密码，一旦找到了这个密码，项目的影响力就建立起来了。战略高度分为两大类，一是比较容易明白的，公众一看就懂；二是比较含蓄的，这就需要通过一系列的包装与传播手法，将战略高度推广出去，只有让公众认知了，战略高度的能力就会释放出来。

【100万元的思路】

2004年，周帆在广州的“房地产项目策划与营销研讨会”上做了一场激情演讲，其中就对战略高度的寻找做了详细阐述，演讲结束后，一位来自河南的开发商走上讲台，握住周老师的手：“周教授，我姓董，是河南洪德集团的董事长，我是听说有你的课，才来参加这个会议的，我带了公司8个管理人员一起来听你的课，刚才听了你的演讲，我受益良多，很受启发，尤其是你讲的寻找战略高度，我觉得非常有创见。我最近在南阳市准备开发一个130亩的纯商业项目，我要与你合作，不知周教授今晚是否有空，我请你喝酒！顺便谈谈合作的事情。”

当晚，这位河南的董老板在与周大师喝酒的餐桌上，就敲定了合作意向。

洪德集团在南阳的洪德购物公园项目是一个位置非常优越的项目，前面是董老板上一年开发并投入运营的一个五层的商城，人气较旺。后面是全国著名的旅游景点——府衙，国家重点保护文物，当年*任南阳第一任地委书记时，曾在这里办过公。右边是南阳的城市中心广场，每到傍晚，便聚满了人，或坐或站或行，男

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