我看书斋

第5部分（第2页）

HUD的主旨，就是为普通美国人尤其是低收入者提供“负担得起”的住房。

HUD的前身是联邦住房管理局（Federal　Housing　Administration，FHA），就是为拯救20世纪30年代低迷的美国房市而生的。当时，房地产业一片萧条，200多万建筑工人失业。房屋贷款利率高、首付也高，如此高门槛之前，仅有40％的美国人拥有自己的住房。

在“居者有其屋”的理念下，FHA应运而生。由国家出面，专门为低收入者提供住房贷款保险。在此政策下，低收入者的购房首付可以从一般的20％降到房价的3％，大大提高了低收入者包括刚参加工作者的购房能力。1965年，FHA被并入HUD。

根据HUD提供资料，该机构自1934年以来，至少为3　400万私人住房提供了房屋贷款保险。它和租房补贴一起构成了HUD“可负担住房”政策的核心，在此影响下，美国的私人住房拥有率提高了近30个百分点。目前，美国大约有的家庭拥有自己的住房。

一所房子几十万美元，绝大多数美国人都要贷款才能买得起。即使能一次付清，购房者也往往会申请房屋贷款，剩下的钱可以留作其他投资。因此，一个健康、稳定的信贷系统几乎涉及到每个私人购房者。HUD作为政府部门，虽然自己不建房，也不直接向私人提供贷款，但是它设立政策和金融杠杆，鼓励并规范全国上千家的私人商业银行向买房者提供首付和利息合理的贷款。

20世纪30年代，联邦政府设立了12家“联邦家庭贷款银行”，负责发行专门债券，筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给全国数千个私人银行，让它们向个人发放房屋贷款。如今，这一体系每年向美国家庭提供数十亿美元的低息资金。

贷款利息降了，首付降了，对买房者来说当然是好事。但是，银行贷出去的款往往是十几年到三十年的周期。为了保证商业银行有持续、充沛的贷款发放，联邦政府又成立了Fannie　Mae（房利美）和Freddie　Mac（房地美），它们从银行手里购买房屋抵押贷款，打包后变成债券出售，从而实现资金的迅速回流。这种资产金融化的手段，成功地推动了美国房地产市场的发展，却也为现在的次级贷款危机埋下了伏笔。

房东成房奴

在互联网上，有一首中文《房奴国际歌》广为流传：“起来，不愿做房奴的人们，起来，想要买房的人，满腔的热血已经沸腾，要为房子而斗争……”这首歌不但道出了美国人的心声，其实也反映了目前中国普通老百姓的心声。

现年39岁的约翰？弗莱明是芝加哥一家小公司的助理工作人员，工作的技术含量不高。尽管收入不高，但他也同大多数人一样，怀着拥有自己房产的“美国梦”。

从2000年底起，美国房地产业空前火暴，在低利率环境下，使用房屋作抵押换取一笔贷款，似乎是一笔合算又安全的买卖。于是弗莱明在现实利益和儿时梦想的驱使下，决定买一所属于自己的房子。他将自己的房子用作抵押，也没接受什么资产和信用等级评估，就很容易地在次级抵押贷款市场贷得万美元的房款。

弗莱明的贷款条件看似很优惠，起初他只需还很少的钱，他的生活一度“看上去很美”。但随着时间推移，形势却发生了天翻地覆的变化。到了2006年，贷款利率上涨，弗莱明还贷压力骤增，如今他每月要还的贷款达到了2　800美元，但他的月收入仅为1　600美元。

“我终日惶恐不安。”弗莱明沉重地说，“这所房子已成为我们家庭的重要部分，我不想失去它，但我每月还不起那么多钱。”

目前，像弗莱明这样陷入债务泥潭的“房奴”，在美国有上百万人。最近两年，美国越来越多的“有房一族”开始还不起房屋抵押贷款，不得不面临栖身之所遭银行或贷款公司收回、无家可归的悲惨境地。昔日的“房产美国梦”逐渐演变成一场噩梦。

像弗莱明这样的人既然支付能力有限，可为何要赶着买房呢？他有自己的理由：前几年美国房价猛涨，远超出了工资上涨幅度。没有房子的人，生活费用随着房价上涨而日日见高。有房子的人，则坐在家里看着自己的资产不断升值。俗话说，水涨船高。但问题是每个人必须跳到一只船上去，否则就被水给淹死了。看着别人的房子越来越值钱，而自己却越买不起房，能不着急吗？所以想趁早跳上一只船，那就是买栋房子。而低息的美国次级抵押贷款市场又为弗莱明这样的人群准备好了现成的“跳船工具”。

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房贷是要命的稻草

虽然本次美国次贷危机的根源很多，如流动性泛滥、衍生品横行以及非理性的房地产泡沫，但从本质上看，这些因素都只是叮鸡蛋的“苍蝇”，而利率的反转才是这次次贷危机的“缝”。

数年的低贷款利率，加上民众对房屋升值越来越高的期待，过去十多年来，美国房市持续走热。许多地方的房价翻了一番，尤其是2000年后，房价几乎上涨了50％。比如在美国房价最高的地区旧金山湾区，一幢普通的两层别墅价格高达八十多万美元，而在这一地区担任小学老师的年薪不过五六万美元，即使夫妻双方都工作，也无法负担。

从2004年6月—2006年6月，美国连续17次加息，利率从1％飙升至，如此大规模的利率反转，使此前以低利率购房的消费者难受其重，因此，接踵而至的违约和由此引爆的次贷危机绝非偶然。

看到房地产市场一片火热，许多银行和贷款公司为争取客户，放宽贷款条件，甚至不查收入、不查资产。低收入或信用欠佳者都可以获得贷款，如果他们无力还款，甚至可以通过自己房产二次抵押，来偿还月供，此类贷款就是风险较高的“次优抵押贷款”。到了2006年，长期贷款利率上涨，借款人还贷压力骤增，有些人开始无力每月偿还贷款。

据报道，2007年大约有220万美国人面临无力还贷、被银行收回房屋的危险。尤其是那些忍不住诱惑、加入“炒房族”的低收入美国家庭，他们不幸地接过了市场的最后一棒，不仅没有赚钱，还背上巨大的债务。在这样房产市场变化中，只有在前面和中间购房的人才会赚钱。最后面的人不仅不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。

这也就是美国的次级贷款的本源，作为一种金融创新的产物，美国的次级贷款的确帮助不少人住进“安乐窝”，这是它的积极面。但无限制地扩大信用范围，使得一些本来就没有能力支付房贷的人享受到住房，本身就是极端不负责。所以，随着金融杠杆这个大雪球的越滚越大，终于酿成了这场“百年难遇”的举世皆惊的金融灾难。

顾“钱”不顾后的华尔街阴谋

从2008年9月中旬开始，几乎每天都有让人震惊的大事发生。频率之快，或许只有1929年的那场大萧条可以类比。

先是美国政府宣布接管美国最大的两家住房抵押贷款公司房利美和房地美，而且开出的几乎是空头支票，需要多少就开多少，这或许是全球最大规模的金融拯救。然后是美国第四大投资银行雷曼兄弟申请破产，第三大投资银行美林被收购，接着是美联储下属的纽约储备银行以850亿美元接管美国最大的保险公司美国国际集团（AIG）……

随后这些大手笔一个接一个拯救的方式显然仍然不能?

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